경매로 낙찰받은 부동산을 명도할 때가 낙찰자는 가장 어려움을 많이 겪는다고 합니다. 저도 최근에 낙찰 받은 오피스텔에 점유자가 있어서 명도 협상 중에 있는데요. 내용증명을 작성할 때 참고하기 좋은 글을 아래와 같이 적어보았습니다, 이는 '제이원'님의 책을 참고하였습니다.
내용증명을 보내야하는 이유
내용증명을 보내는 이유는 나중에 법적 분쟁으로 갔을 때 해당 서면에 적힌 내용을 법적으로 증명하기 위한 절차입니다. 받는 사람 입장에서 이해할 수 있고 받아들일 수 있게 적는 것이 가장 좋겠죠. 법률적인 문구들만 잔뜩 늘어놓는다면 오히려 읽는 사람에게 반감만 생길 수 있어서 중학생이 읽어도 이해될 만큼 쉽게 작성하는 것이 중요합니다.
내용증명 샘플
< 부동산 인도(명도)에 대한 최고서>
수신 : xxx (이하 귀하) - 점유자 이름
(우) 대구광역시 달서구 xxx길 xx
발신 : xxx (이하 본인) - 낙찰자 이름
(우) 서울특별시 xxx, xxx 101동
목적물 : 서울특별시 xx, xxx길 (이하 경매 부동산)
안녕하십니까? 미리 연락을 드렸어야 했는데, 다른 경매사건들 처리 때문에 연락이 좀 늦었습니다.
(경매 경험이 많다는 것을 처음에 넌지시 언급, 경험이 많아서 불필요한 명도 저항이 소용 없다는 것을 암시)
귀하께서 거주하고 있는 경매 부동산은 xxx년 x월 부로 소유권이 바뀌었습니다. 따라서 조속한 시일 내에 귀하께서 점유하고 있는 부동산을 저희에게 인도하여 주시길 권고드립니다. 저희가 드릴 수 있는 시간은 xx월 xx일 까지입니다. 이미 경매가 진행되는 xx개월 동안, 이사준비를 하는 시간으로 충분하셨으리라 생각합니다. 서로 쓸데없는 감정대립이 없길 바랍니다.
아울러 제3자가 개입하여 문제를 더 크게 만들 경우, 그 피해에 대한 책임은 당사자인 귀하께 모두 묻도록 하겠습니다.
(명도를 하다보면 책임을 지지 않는 제3자의 간섭 때문에 일을 더 복잡하게 만드는 경우가 많다. 이를 점유자에게 알려주어 스스로 합리적인 결정을 유도한다.)
서로 불이익 없이 합리적이고 원만한 인도 과정이 되길 바랍니다. 언제 집을 비워 주실지 저희 직원에게 연락을 주시거나 발신 주소지로 서면 통보를 해 주셔도 됩니다.
(직원이라는 보이지 않는 가상의 적을 만들어 대상을 분산시켜야 한다. 낙찰자는 직원이라는 가상의 인물을 통해 의견을 전달하기 때문에 원만하고 수월한 명도가 가능)
내용증명 수신 후 3일 이내 회신이 없을 경우 원만한 합의 의사가 없는 것으로 간주하고 법에 따라 강제로 짐을 빼도록 법원에서 서류를 접수할 것이며, 그에 따른 모든 비용을 법원으로부터 귀하께 청구할 수 있음을 알려드립니다.
(결정에 대한 제한 시간을 두어 시간을 끌지 않도록 하며, '강제집행'이라는 법률용어보다 이해하기 쉬운 '강제로 짐을 빼도록' 이라고 표현. 또한 모든 비용을 법원으로 부터 청구할 수 있다고 완만한 표현으로 크게 자극하지 않았음)
모쪼록 현명한 판단으로 불미스러운 일이 발생하지 않고, 원만한 인도 과정이 될 수 있길 기대합니다.
- 낙찰자의 연락처 기재
유의사항
내용증명은, 등기로 보낼 경우 받지 못하였을 때 우체국으로 보관되는 경우가 있으므로 등기로도 보내고 일반 우편으로도 보내는 것이 좋습니다. 그리고 처음부터 이사비를 언급하지 않는 것이 중요합니다. 이사비는 명도의 막바지 단계에 거론되어야하며 이를 처음으로 언급하면 이사비 액수가 협상의 관건이되어 명도협상의 본질이 흐려지게 됩니다.
추가 팁
추가적으로, 점유자의 직장이 확인된 경우, 직장으로 내용증명을 보내면서 원만한 합의가 이루어지지 않으면 모든 비용을 청구하여 급여에 대한 가압류를 하겠다고 하면 더 큰 효과를 볼 수 있습니다. '법원을 통해 강제집행에 대한 비용을 청구하여 급여를 가압류 하도록 하겠습니다. 현명한 판단으로 불미스러운 일이 발생하지 않고 원만한 인도 과정이 되길 기대합니다' 등의 문구를 추가하여 작성하면 효과적입니다.\
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