역전세 vs 깡통전세 용어 뜻 차이점 비교, 전세계약시 주의해야할 점

부동산 매매가가 연일 내려가면서 전세제도 관련해서도 논란이 많습니다. 최근 뉴스에서 많이 나오는 단어인 '역전세'와 '깡통전세'의 차이점을 아시나요? 어떤 부분이 다르고, 전세 계약시 유의해야할 점을 분석하며 정리해보았습니다.
 

역전세 뜻

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먼저 역전세는 전세사기와는 엄연히 다릅니다. 전세사기는 애초에 전세금을 돌려주지 않을 목적으로 임차인을 속이는 '사기 범죄'의 개념이라면, 역전세는 부동산 시장의 변화에 따라서 나타나는 일종의 현상입니다.
역전세는, 전세 계약 시점보다 만기 시점에 전세 시세가 더 떨어진 경우를 말합니다. 예를 들면 내가 5000만원에 전세계약을 하고 들어왔는데 2년 뒤 전세금을 돌려 받아야 할 때 전세 시세가 4000만원이 된 경우입니다. 이런 경우는 집주인이 새로운 임차인을 구하더라도 1000만원을 더 얹어서 돌려주어야합니다.
 

깡통전세 뜻

깡통전세란, 주택의 전세금 보다 매매가가 낮아져서 임차인이 나가게 될 때 전세금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커진 전세를 뜻합니다. 또한 임대인의 채무불이행으로 경매에 물건이 넘어갔으나 낙찰금액이 전세금보다 낮은 경우도 깡통전세로 칭합니다. 
깡통전세는 일반적으로 집주인의 주담대 대출금과 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘어가는 경우를 말합니다. 이런 경우 집을 팔아도 전세보증금을 돌려주기가 어렵고 경매로 넘어갔을 경우에 1회 유찰이라도 되면 전세금을 제대로 못돌려받고 나가야하는 경우도 있습니다.
 

역전세 vs 깡통전세 비교

둘의 위험성을 비교하자면 깡통전세를 더 주의해야합니다. 역전세는 신용대출을 받든 어떻게든 돈을 구하거나 집을 매도해서라도 메꿀 수 있는 반면, 깡통전세는 집을 팔아도 전세금이 안나오기 때문에 돈을 받는데 문제가 생길 확률이 더 높습니다.
 

전세계약시 주의해야할 점

전세 계약시 위와 같은 경우, 보증금을 안전하게 돌려 받기 위해서는 전세금반환 보증보험을 꼭 가입하는 것이 좋습니다. HUG, SGI서울보증, HF 세개 중에 가입이 가능한 곳으로 최대한 알아본 후 전세계약을 하는 것이 좋습니다. 예방만이 답이고 만약 집주인의 사정으로 못돌려준다고 하는 경우 소송, 경매까지 진행해야하는 골치아픈 일이 발생할 수 있습니다.
 
또한 전세가율(매매가 대비 전세가)이 90%가 넘어가는 집은 반드시 주의해야합니다. 계약 후 10%만 매매가가 떨어져도 바로 깡통전세가 되어버리고 보증금에 대한 위험성이 커지기 때문입니다. 가급적 부동산중개사무소에서 전세가율이 얼마인지 여부와 기존 대출이 얼마나있는지 여부는 확인을 해야합니다.
 
 
 

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