부동산 경매투자에서의 법인 활용 방법, 절세, 장단점

부동산 경매에서 투자자들 중 많은 분들이 단기매도로 수익을 올리고 있습니다. 하지만 77%라는 강도와도 같은 양도세 때문에 개인 명의로는 단기매도로 수익을 올리기가 쉽지 않습니다, 그래서 매매사업자와 법인을 활용을 많이하는데요. 지난 포스팅에서 매매사업자에 대해서 알아보았고 오늘은 부동산 단타 법인을 활용하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
 

지난 포스팅 :: 매매사업자 투자 총정리 ▼

부동산 매매사업자 조건, 매매사업자로 받을 수 있는 혜택 정리
 
 

부동산 투자에서 법인 활용 장점

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1. 2년 이내 단기 매도에서 양도세율 77%가 아닌 법인세 10% (+가산세 20%)만 납부
2. 개인에서 받을 수 없는 각종 지출 경비처리 가능
3. 법인카드로 비용처리해서 세금 절감
4. 개인 주택수를 잡아먹지 않기 때문에 청약을 노리는 경우 개인은 무주택조건 유지 가능
5. DSR규제가 적용되지 않고 LTV 70%까지는 법인 대출이 가능
6. 현재(2023.7.) 정부에서 법인세 인하 등 개편 진행 중이라 투자 조건이 더 유리해 질 것으로 기대
 

법인을 활용할 때 단점

1. 과밀억제권역 내 설립하면 등록면허세 및 취득세가 중과됨
2. 설립절차가 일반 개인이나 사업자 보다 까다롭고, 비용이 든다
3. 부동산 장기보유공제 적용되지 않아서 부동산을 장기로 가져가는 경우 법인의 메리트가 없다
4. 장부 기재 등 비용처리 때문에 법무사나 세무사의 기장비용이 따로 든다
5. 법인에 귀속된 자금을 마음대로 사용할 수 없고 자체 급여를 받거나 배당을 받아야 한다 (15% 정도 세금)
6. 공시지가 1억 초과 주택 매매시 취득세 12%
 

부동산 투자 법인 종류

부동산 중개법인 

부동산 중개법인을 설립하는 경우, 중개사 자격증 소지자가 있어야하며 자본금이 5천만원 이상 마련이 되어 있어야 합니다. 중개업 목적으로 설립하고 부수적인 부동산 업종을 추가해서 설립하는 것이 가능합니다. 
 

부동산 매매, 임대, 컨설팅업

부동산 투자에서 대부분 많이 사용되는 법인 종류이며 법인 설립으로 절세를 하거나 투자, 대출을 용이하게 하는 것이 목적인 경우가 많습니다.
 
 

부동산 경매투자에서 법인을 활용하는 이유

단기매도에서의 활용시 유리

부동산 경매투자에서 법인 설립을 고민하시는 분들은 아마 높은 양도세 때문에 단기 매도차익을 얻는데 용이하기 때문이 제일 크지 않나 싶습니다. 경매로 부동산을 잘 낙찰받게 되면, 낙찰 받은 순간 이미 시세와 1000 ~2000만원 차이가 나기 때문에 명도 후에 집을 바로 매매로 내놓고 판매하여 수익을 얻을 수 있기 때문입니다.
 
개인으로 위 방법을 시행하게 되면 1년 이내 매도 양도세 중과로 인해 77%의 무거운 세금을 물게 됩니다, 필요경비는 한정되어 있어서 경비 공제를 많이 받을 수도 없습니다.
 
따라서 매매사업자와 법인 중에 고민하는 사람들이 많을 듯 합니다.
특히 지금처럼 부동산 상승장이 아닌 보합기 ~ 하락기에서 경매투자로 수익을 올리기 위해서는 절세해서 수익을 많이 올리는 것이 정말 유리합니다.
 

양도세 대신 법인세

법인은 양도소득세 대신 법인세를 냅니다. 양도소득세는 부동산 한 건당 매기는데 비해서 법인의 법인세는 1년 단위로 계산하여 납부하기 때문에 연간 비용처리를 충분히 하여 절세를 노려볼 수도 있습니다.
 
또한 개인의 양도세 세금 구간이 촘촘해서 2년 뒤 매도를 하는 경우 6% ~ 45%가 매겨지는데, 구간이 촘촘하고 차익을 높게 낼수록 많은 양의 세금을 부담하게 됩니다.
법인은 수익을 2억 넘기지 않으면 법인세 10%~25%에 주택매도 추가과세 20%를 더해서 30%정도만 내면 됩니다.
 
따라서 단기매도의 경우와 장기보유라도 양도차익을 많이 남기는 경우, 법인이 개인보다 유리합니다.
 

개인 양도세

1년 이내 매도 70% 양도세/ 2년 이내 매도 60% 양도세 (지방소득세 별도)

 

법인세

 

종합소득세(매매사업자인 경우)

 

개인명의 무주택 유지

법인은 개인과 또 다른 별개의 객체이기 때문에 개인 주택 수에 영향을 미치지 않습니다.
극단적인 예로 법인으로 주택을 100채 매입해도 개인이름으로 주택을 매입하지 않는 이상 무주택 자격이 유지되기 때문에 생애최초 무주택 청약 혜택 또는 각종 무주택자 혜택을 누릴 수 있습니다.
 

폭넓은 항목 비용처리 가능

개인의 경우 필요경비 산정은 취득세, 보일러 수리비, 샷시교체 등 매우 한정적인 비용만 절세할 수 있습니다. 그러나 법인의 경우 직원 급여, 차량유지비, 접대비, 은행 이자, 통신비 등 많은 부분을 경비처리해서 세금을 매길 때 이러한 부분을 공제할 수 있습니다.
 
 
 

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