3천 만원으로 아파트 갭 투자 가능한 지역 찾기 : 23년 8월 기준 지역전세가율 정리

요즘은 경매와 더불어 아파트 갭투자 가능한 시기가 점점 다가온다고 생각하고 있어서 매달 수도권 제외 전국의 아파트 평단가 정보를 정리해보기로 했습니다, 아래는 8월 기준 전세가율 정리 목록입니다. 3천만원 이내로 갭투자 가능한 지역도 있네요.
 

지방투자 지역 선정하는 기준

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수도권을 제외한 지방투자를 하기위한 임장 지역을 선정하는 기준을 잡기 위해서 월급쟁이부자들 실전투자 강의에서 코크드림이 활용한 몇가지를 적어보겠습니다.
아래와 같은 기준에 모두(AND) 충족하는 지역을 중심으로 앞마당 넓히기를 시작하면 좋을 듯 합니다.
 
1. 인구 50만 이상
2. 전세가율 80% 이상 ※ 현재와 같은 시장에서는 75% 이상
3. 평단가 높은 곳
4. 3년 내 입주물량+미분양 자료
 
여기서 자신의 투자금에 맞추어서 갭투자가 가능한 지역을 선정해주시면 됩니다. 예를 들어 투자금이 5000만원이면, 평균 갭차이가 5000 언저리에 있는 지역을 선정하여 투자단지를 찾으면 적절히 투자 가능한 아파트가 추려질 것입니다.
 

매월 지역별 전세가율 및 평단가 구하기

시세는 언제든 바뀌기 때문에 매달 부동산지인, 아실, KB시세 등 사이트를 활용하여 전국 평균 시세를 추려서 전세가율이 올라온 지역이나 매매가 떨어지면서 점점 전세가 오르고 있는 지역을 한눈에 파악하는 것이 필요합니다.
저는 월급쟁이 부자들 카페, 부동산 지인을 주로 활용합니다.
 

2023년 8월 초 지방투자 지역 정리

※ 투자 지역 선별 기준 : 전세가율 75%이상, 평단가 높은 지역, 인구수 50만 이상, 갭 5천 이내
 
 
국평인 59와 84의 아파트만 정리하였습니다.
59갭, 84갭이라는 칸을 보면 평균 어느 정도의 투자금이 있어야 투자가 가능한 지역인지 알 수 있습니다.
 

1. 부산광역시

부산은 부산 사상구가 71%, 중구가 93%의 전세가율입니다.
중구를 제외하면 59 기준으로도 최소 투자금 6000정도가 필요한 것을 알 수 있습니다.
부산 중구는 부산 중에서도 평단가가 가장 낮고 비선호 지역이라 투자 기준의 3번에 부합하지 않아서 임장 지역으로 제외하였습니다.
 
 

2. 대구광역시

 
대구는 북구가 전세가율 72%로 가장 높습니다.
59 갭으로 5000만원에 걸치는데 북구 또한 대구광역시 내 평단가 높은 지역으로는 볼 수 없어 투자 기준에 맞지 않다고 생각했습니다.
 
 

3. 울산광역시

울산은 울산남구와 울산 동구의 평단이 거의 2배 가까이 차이가 납니다.
울주군의 경우 전세가율이 73%이며 59갭 기준 4300만원 정도의 투자금으로 투자처를 찾을 수 있을 것으로 보입니다.
그러나 울산의 울주군은 울산 중에서도 유동인구가 없고 낮은 선호도로 투자지역에 적합한지는 의문입니다.
 
 

4. 광주광역시

광주의 북구 역시 4000의 갭으로 전세가율 73%인데요, 그러나 평단가 기준 광주 중에서도 가장 낮기 때문에 3번 기준에 부합하지 않습니다.
 
 

5. 대전광역시

 
대전의 동구는 전세가율 72%로 광역시들 중에서 전세가율이 70% 넘는 곳 중에 가장 평단가가 높은 곳입니다.
그러나 갭이 6000이상 필요하고, 대전 전체를 기준으로 보았을때 선호 지역인지, 투자가능한 지역인지는 조금 더 살펴 볼 필요가 있을 것 같습니다.
 
 

6. 50만 이상 인구 중소도시

 
광역시를 제외한 인구 50만 이상 중소도시는 전세가율이 상당히 높은 지역이 많습니다.
저는 해당 지역들을 눈여겨 보았습니다,
특히 창원의 마산 합포구, 마산 회원구, 진해구/ 김해는 전세가율 75%이상에 필요 투자금이 4000만원 대입니다. 해당 지역을 분석해보면 3000만원으로도 투자 가능한 단지를 찾을 수 있을 듯 합니다.
 
충북 청주는 모든 지역이 74%를 넘고 서원구는 81%입니다. 투자금 3300 ~ 3700까지도 가능하고, 청주 중에서 평단가가 두번째로 높은 상당구가 눈이 가네요.
 
충남 천안은 동남구가 전세가율 76%입니다. 투자금 4000 이내로 투자처가 있을 듯 하고 서북구에 비해서 평단가는 뒤쳐지지만 눈에 들어옵니다.
 
 

주의할 점

여기서 한가지 주의할 점이 있습니다.
2번 조건인 '평단가 높은 지역'이 기준인 이유는 해당 지역이 광역시/군 내에서 선호하는 지역인지 위상이 높은지를 판단하기 위한 자료 입니다.
 
그러나 평단 높은 지역을 고를 때 지방 소도시의 경우 아파트 갯수가 많이 없기 때문에 신축이 많으면 도시의 위상과 관계없이 평단가가 높아지는 경우가 있기 때문에 그 점을 유의하셔야 합니다.
 
9월에 돌아오겠습니다!!
 
 
 

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