부동산 매매사업자 조건, 매매사업자로 받을 수 있는 혜택 정리

부동산 매매사업자의 조건 및 매매사업자로 받을 수 있는 혜택 및 일반 매매하는 경우와의 세금 부분에서의 차이점을 알아보도록 하겠습니다.
 

부동산 매매사업자 취득세

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부동산 매매사업자로 등록을 하게 되더라도 취득세 부분은 개인명의로 된 부동산과 합산한 주택 수를 기준으로 납부합니다. 기존에 개인 본인 명의로 주택을 2개 가지고 있다면, 사업자로 1개를 더 매입하면 3주택자 취득세를 납부하게 됩니다.
 
매매사업자로 했을 때 취득세 부분은 메리트가 없네요.. ㅠㅠ 그래서 더욱 공시지가 1억 이하 주택의 인기가 높나 봅니다.
 

<조정대상 지역>

1주택(일시적 2주택)	2주택	3주택 이상
1 ~ 3%	8%	12%

 

<조정대상 외 지역>

2주택 이하	3주택	4주택 이상
1 ~ 3%	8%	12%

 
 

부동산 매매사업자 양도세

부동산 매매사업자의 메리트는 바로 양도세에 있습니다. 특히 매매사업자를 등록하고 재고자산으로 분류해둔 뒤 자산을 양도하는 경우 단기양도의 경우에도 일반과세를 적용받을 수 있습니다.
개인으로 단기양도를 하는 경우 77%의 무서운 세금이 붙게 되는데, 매매사업자 단기매도의 경우에는 양도 차익에 따라서 6%~38%의 세율만 납부하면 됩니다.
 

양도 차익	세율
1200만원 이하	6%
4600만원 이하	15%
8800만원 이하	24%
1억 5000만원 이하	35%
3억원 이하	38%

 

부동산 매매사업자 종합부동산세 및 재산세

매매사업자를 등록하게 되면, 종부세와 재산세는 개인과 동일한 주택수 산정으로 합니다. 취득세와 같이 개인명의로 3주택 이상일 경우 조정지역에서는 중과세가 적용되며 매매사업자라고 할지라도 그대로 적용받습니다.
 
또한 재산세의 경우에도 가지고 있는 부동산의 공시지가의 합산을 기준으로 세금이 부과되기 때문에 매매사업자의 경우에도 개인이랑 똑같이 취급됩니다.
 
따라서 매매사업자의 경우 취득세, 종부세, 재산세에 대한 절세효과는 없고 단기매도의 경우 양도세에서 큰 혜택을 볼 수 있을 것 같습니다.
 
 

부동산 매매사업자 조건

부동산 매매사업자로 인정받아서 절세를 받기 위해서는 '사업상 목적으로 1 과세기간(매년 1월 1일부터 12월 31일 까지) 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우'에 사업자를 인정받을 수 있게 됩니다.
 
즉, 홈택스에서 부동산 매매사업자를 낸다고해서 무조건 인정을 받게 되는 것이 아닙니다. 사업자등록증이 나온다고 해도 나중에 국세청에서 조건이 적합하지 않다고 판단하면 세금을 일반과세가 아닌 중과를 부과할 수 있습니다.
 
그렇지만 " 지금과 같은 하락장에서 내가 원한다고 2회 이상 매도가 가능할까요?" 라는 의문이 생기게 됩니다. 
하지만 너무 걱정하지 않으셔도 되는 것이, 세무조사가 나와서 제대로 검수하지 않는 이상 조건을 너무 까다롭게 보지는 않는다고 합니다. 부동산 하락장에서 조건을 맞추는 것이 쉽지 않기 때문에 이러한 부분들을 양해 해주는 것이죠.
 
국세 상담센터의 답변을 보면, 위와 같은 기준은 예시 기준에 불과하고 직접적인 사업 형태를 놓고 매매사업자로 판단이 되면 매매사업자로 볼 수 있다고 합니다. 반대의 경우 일반 개인도 매수-매도를 반복하면 매매사업자로 볼 여지가 있다는 것이죠.
 

 
단순히 내가 가지고 있는 1개의 물건을 양도세를 아끼기 위해서 사업자로 등록하고 매도하는 경우는 편법으로 보고 인정이 되지 않을 수 있습니다.
 
 
 
 
 

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