업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔 세금 정보 비교 총정리(취득세, 양도세, 재산세)

오피스텔은 용도에 따라서 크게 업무용오피스텔과 주거용 오피스텔로 나뉘게 됩니다. 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔은 취득세는 같지만, 양도세와 재산세, 주택수 산정기준 등 여러 차이가 있습니다. 이에 대해 정리해보도록 하겠습니다.
 

업무용 vs 주거용 오피스텔 무엇이 다른가

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업무용오피스텔은 말 그대로 사무실 용도인 업무로 사용하도록 하는 오피스텔입니다. 상가임대차보호법의 적용 대상이 되고, 주택이 아니니 '상가'로 취급받게 됩니다. 또한 건물분 부가세 10%가 부과되게 됩니다.
 
주거용오피스텔은 주거를 위한 용도로 사용하는 오피스텔이며, 주택과 동일하게 취급하기 때문에 당연히 전입신고가 가능하고 임대차 보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 침실, 거실, 화장실 등 주거를 위한 시설을 갖추어야 합니다.
 
처음 오피스텔을 받게 되면 정해져 있지 않아 업무용 오피스텔로 취급합니다, 여기서 주거용으로 용도변경을 하면 주거용 오피스텔이 되는 것입니다. 일반적으로 임대를 놓거나 하는 경우 용도변경을 하여 주거용으로 만듭니다.
 
주거용오피스텔인지 업무용오피스텔인지의 구분은 공부상의 용도나 사업자 등록 여부와 관계 없이 주민등록전입여부와 거주시설의 구비, 사실상 사용하는 용도 등을 종합해서 판단 하게 됩니다.
 

오피스텔 전입신고

업무용오피스텔에 전입신고가 불가하다고 하는 이야기가 있는데요, 그렇지는 않습니다. 전입신고를 하는 것은 상관이 없습니다. 그리고 전입신고를 하자마자 업무용오피스텔이 주거용오피스텔로 바뀌는 것도 아닙니다.
 
그러나 전입신고와 실거주여부가 중요한데, 업무용오피스텔을 주거용으로 실사용하고 있다면 현황조사가 나올 수 있고 소유자에게 불리하게될 수 있습니다. 예를 들면 오피스텔 분양시 환급받았던 건물분 부가세를 환급해야하고, 주택 수에 포함되게 되어 종부세가 나올 수 있습니다.
 
따라서 업무용오피스텔로 계속 두는 것이 유리한 경우 임대차 계약을 할때 특약사항에 전입신고가 불가하다는 점을 꼭 기재해야합니다.
 

주택 수 산정?

주택 수 산정에 대해서는 청약은 동일하게 무주택으로 간주하지만, 재산세 중과세 부분에서 업무용오피스텔과 주거용오피스텔의 차이가 있습니다. 이는 재산세 납부시점에서 판단하게 됩니다.

청약의 경우

오피스텔 분양권, 주거용이든 업무용이든 상관없이 오피스텔을 가지고 있다면 청약의 경우에는 무주택으로 간주되어 청약을 할 수 있습니다.
 

업무용 오피스텔 주택수 산정

업무용도의 오피스텔은 업무시설로 판단해서 재산세, 중과세 부분에서 주택 수에서 제외됩니다. 종합부동산세의 경우 토지에만 해당하는 공시지가 80억원을 초과하지 않는다면 종합부동산세도 부과되지 않습니다.
그리고 시가표준액 1억 미만이라면 용도가 주거용이든 업무용이든 관계없이 예외사항으로 주택 수 산정에서 제외합니다. 
 

주거용 오피스텔 주택수 산정

주거용 오피스텔이 주택수에 산정되는가에 대한 부분은, '당연히 주택 수 산정에 포함시킨다' 입니다. 재산세도 주택 기준으로 부과되고 종합부동산세, 중과세 부분도 주택으로 간주하여서 부과가 됩니다. 그러나 시가표준액 1억 미만이라면 용도에 관계 없이 예외사항으로 주택수 산정에서 제외시킵니다.
 
따라서 주거용오피스텔로 용도변경을 할 때, 본인이 종합부동산세 납부 대상인지, 다주택자인지 여부에 따라서 신중하게 판단하신 후 결정해야합니다.
 

용도별 취득세 차이

위와 같은 차이가 있지만, 오피스텔은 처음 매입을 할 때는 용도를 특정짓지 않은 상태이기 때문에 업무용오피스텔이든, 주거용오피스텔이든 취득세가 4.6%로 동일합니다. 그 이후에 업무용 오피스텔로 할 것인지, 주거용 오피스텔로 할 것인지 결정에 따라서 다른 기준으로 세금 등을 매기게 됩니다. 
 
일반 주택보다는 취득세가 몇 배로 비싸긴 하지만 다주택자 취득세 중과에 해당되지 않아서 주택을 몇개 보유하고 있든, 오피스텔을 10개를 사도 매번 취득세는 4.6%입니다.
 
 

양도세 차이

구분	업무용오피스텔	주거용오피스텔
1년 미만	50%	70%
2년 미만	40%	60%
2년 이상 보유	기본세율(6~45%)	기본세율(6~45%)

업무용오피스텔의 경우, 상가로 취급하기 때문에 1년 미만 단기매도에서는 양도세가 50%입니다. 2년 미만의 경우에는 40%가 부과됩니다.
 
주거용오피스텔은 일반 주택과 동일하게 취급하기 때문에 주택과 같은 양도세를 부과하게 됩니다. 1년미만 단기 매도시, 70%의 세율이 매겨집니다. 따라서 오피스텔을 경매로 받아서 단기매도할 계획이라면 업무용오피스텔로 두고 매도해서 양도세를 주택에서 보다 절세할 수 있을 것 같습니다.
 
한가지 팁은, 주거용으로 사용하다가 업무용으로 변경하여 매도하는 것이 혜택이 많다고 판단되면 업무용으로 전환해서 매도할 수 있습니다. 그러나 편법 용도변경이 너무 티가 나면 안되겠죠. 
양도세에서 오피스텔 '용도'의 기준은 매도 시점에 어떠한 용도로 사용하느냐에 따라서 판단됩니다.
 
 

재산세 비교

업무용오피스텔과 주거용오피스텔의 재산세를 비교하면, 주거용오피스텔로 해서 주택으로 부과되는 재산세가 상대적으로 더 저렴합니다. 이 부분 때문에 주거용으로 용도변경 및 재산세 변동신고를 하는 경우가 많습니다.

조금 더 자세하게 알아보면,
주거용 오피스텔의 경우 공동주택가격의 60%를 적용해서 세율을 0.1~0.4%를 적용합니다.
업무용 오피스텔의 경우 건물분은 건물시가표준액 70%적용 후 세율 0.25% 적용하고 토지분은 공시지가 70%적용 후 세율 0.2~0.4% 적용합니다.
 
따라서 재산세 부과의 경우 주거용 오피스텔이 더 유리합니다. 구청에 재산세 변동신고를 해서 주거용 오피스텔으로 재산세를 납부할 수 있습니다. 변동신고는 재산세변동신고서, 전입세대열람내역서, 주민등록초본, 오피스텔 내부 사진, 신분증 사본을 구비하셔서 구청에 신청하면 됩니다.
 

종합부동산세

주거용오피스텔은 주택과 합산해서 종합부동산세를 매기게됩니다. 따라서 다주택자의 경우 종합부동산세 대상자에 해당하게 된다면 주거용오피스텔로 하면 매우 불리합니다.
 
업무용오피스텔은 토지지분이 80억을 초과하면 종부세를 납부하게 되어서 종부세를 거의 납부할 일이 없습니다.
 
주거용 오피스텔을 가지고 있는데 기존에 가지고 있는 주택과 합산하여 종부세 대상이 되어서 세금폭탄이 날라올 수 있기 때문에 주거용오피스텔로 갈지 안갈지는 이 부분이 가장 유의해야할 점이라고 보여집니다.