경매 권리분석에서 주의해야할 '가등기' 쉽게 정리

경매 권리분석을 공부하다 보면, 주의해야 할 권리가 달려 있는 물건들이 올라오게 됩니다. 특히 가장 주의해야 할 단어인 '(소유권 이전청구권) 가등기'에 대해서 알아보고, 담보가등기와 구분하는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

가등기란?

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가등기란, 본등기를 할 수 있는 법적 요건을 갖추지 못한 경우, 장래에 행하여질 본등기의 순위를 확보하기 위해 임시로 하는 등기입니다. 본등기를 추후에 할 때 순위를 미리 보전해 두는 효력을 가집니다. 등기의 본래효력을 완전히 발생시키는 등기인 본등기를 대비하여하는 경우가 많습니다.

 

가등기 종류와 주의해야할 가등기

가등기에는 '선순위 소유권이전등기 가등기' 와 '담보가등기'로 나뉘게 됩니다. 이는 경매절차에서 가등기 인수여부를 가르는 중요한 종류인데 소유권가등기는 선순위 일 때 낙찰자가 인수하는 권리입니다. 소유권가등기 또는 청구권보전가등기, 보전가등기라는 글자가 보이면 우선 경계해야 합니다. 경매 낙찰받았을 경우 낙찰자가 소유권 자체를 박탈당하는 경우가 있습니다.

담보가등기인 경우는 일반 저당권으로 취급되어 선순위라면 말소기준 권리가 되고 후순위면 당연 말소되므로 담보가등기는 순위 상관 없이 모두 말소됩니다.

 

따라서 가등기는 선순위일 경우 주의해서 따져서 살펴보아야하고, 말소기준권리보다 후순위일 경우는 낙찰자 인수 없습니다.

 

소유권이전등기 vs 담보가등기 구분 방법

실제 등기를 보면 등기부의 등기목적에서 '소유권가등기'와 '담보가등기' 둘 다 '소유권이전청구권 가등기'로 표시된 경우가 많습니다. 이는 등기부만 보게 되면 구분을 하기가 어렵습니다.

이렇게 가등기가 있는 경우는 법원에서 경매에 나오게 되면 법원에서 가등기 종류에 따라 신고하라는 최고를 보내게 됩니다. 그러나 신고서를 제출하지 않은 경우 '소유권가등기'로 취급되며, '소유권 이전 청구권가등기'라고 제출한 경우에도 소유권 가등기로 보아 소멸하지 않고 낙찰자가 인수합니다.

 

그런데 이때, 선순위 가등기권자가 배당요구를 했다면 담보가등기로 구분하고, 선순위라도 매각으로 소멸됩니다.

그리고 소유권가등기로 갈음된 경우의 물건에 경매 낙찰 후 '담보가등기'로 밝혀지면 소유권가등기는 말소됩니다.

 

이 부분은 매각물건명세서를 살펴보아서 해당 가등기가 소유권가등기인지 담보가등기인지 파악해야합니다.

 

 

 

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