[부동산 경매] 주의해야하는 대항력 있는 임차인 유형 정리(전입신고, 확정일자, 배당신청 뜻)

부동산 경매 입찰 시, 낙찰자가 떠맡아야 할 금액이 있는지 판단하는 것이 중요합니다. 그중 하나가 대항력 있는 임차인의 보증금을 내가 인수하느냐 인수하지 않아도 되느냐가 관건입니다. 오늘 포스팅은 대항력이 있는 임차인 유형에 대해서 정리해 보았습니다.

 

임차인의 대항력이란?

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임차인이 보증금을 모두 돌려받을 때까지 해당 부동산에 계속 거주할 수 있는 권리입니다. 점유와 전입신고가 말소기준권리(근저당 등) 보다 앞선 일자일 경우 대항력이 인정되며, 이와 같은 요건을 갖춘 임차인은 대항력이 있는 임차인이라고 합니다. 

 

용어 정리

• 전입신고 : 거주지를 이동한 때에 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지변경 및 등록을 위한 전입사실을 주민센터 등에 신고하는 것을 전입신고라고 합니다. 즉 새로운 거주지로 옮겼다는 것을 거주지 동사무소에 알리는 신고입니다.
• 확정일자 : 임대차계약을 하고 임대차 보증금에 대해 대항력을 갖게 하기 위해 계약체결 일자를 관련 기관에서 확인하여 주는 것입니다. 법원이나 동사무소 등에서 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하고 계약서에 도장을 찍어줌으로써 증거력을 갖습니다.
• 배당요구 : 임차하여 살고 있는 집이 경매에 넘어가게 되었을 때 대항력을 갖춘 임차인이 법원에 '내 보증금을 돌려주세요' 하고 신청하는 것을 말하며, 배당요구 종기일(보통 경매개시일로 부터 3개월) 전에 배당요구를 하면 배당금을 받을 수 있습니다.

 

대항력 있는 임차인 유형

1. 임차인이 전입신고, 확정일자, 배당요구를 모두 제대로 갖추고 있는 경우

2. 대항력 있는 임차인이 전입신고, 배당요구를 하였지만 확정일자가 없는(늦은) 경우

3. 대항력 있는 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받았지만 배당요구를 신청하지 않은 경우

4. 대항력 있는 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받았지만 배당요구를 늦게 한 경우

 

경매 입찰하는 입장에서 대항력이 없는 임차인의 경우는 신경 쓸 필요가 없지만, 대항력 있는 경우는 주의해야 합니다. 위와 같은 유형으로 나누고 각기 어떤 위험성이 있는지와 위험성이 없어서 입찰해도 문제가 없는 경우에 대해서 아래와 같이 설명해 보겠습니다.

 

전입신고+확정일자+배당요구한 임차인

임차인이 위 셋을 모두 갖추고 있는 경우는 낙찰자가 보증금을 인수하는 부담은 없습니다, 그러나 낙찰가가 임차인 보증금 보다 낮거나 체납된 세금이 너무 많다면 배당 못 받은 금액에 대해서 낙찰자가 인수해야 합니다.

요즘 전세사기 등 이슈가 많고 많은 국민들의 부동산 상식 수준이 올라갔기 때문에 대부분의 사람들은 보증금을 확보하기 위해서 확정일자까지 받아놓으려고 하는 추세입니다. 대항력이 있다고 하더라도 배당요구한 보증금을 임차인이 받아갈 수 있기 때문에 문제되지 않고 명도 또한 수월합니다. 그 이유는 배당을 받기 위해서는 매수인이 작성해주어야하는 '명도확인서'가 필요한데 일반적으로 집을 비우면서 받을 수 있기 때문입니다.

 

전입신고+배당요구는 했지만 확정일자 없는 임차인

보통 전입신고를 하면서 확정일자 까지 받는 경우가 대부분이 지만, 전입신고만 먼저 하고 확정일자는 안 받는 경우가 있습니다. 이러한 경우에는 낙찰자가 보증금을 임차인에게 내어주어야 합니다. 따라서 입찰 금액을 보증금 금액까지 고려하여 써내야 합니다.

 

전입신고+확정일자는 받았지만 배당요구는 신청하지 않은 임차인

이 경우 임차인이 배당요구를 하지 않았기 때문에 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 합니다. 이러한 경우는 배당 기일을 놓쳐 배당을 받지 못하는 경우일 수 있고 실제로 종종 일어납니다. 이 경우도 보증금 금액까지 고려하여 낙찰 금액을 써내야 합니다.

 

전입신고+확정일자는 받았지만 배당요구를 늦게 한 임차인

배당요구를 늦게 하였다는 것은, 배당요구 신청일이 배당요구 종기일(마감일) 보다 늦는 경우입니다. 배당요구 종기일 보다 늦으면 배당요구를 하지 않은 것과 동일하게 취급되고 임차인은 배당금을 받을 수 없습니다. 따라서 위의 상황과 같이 보증금 전액을 매수인이 인수하게 되니 각별한 주의가 필요합니다. 이 경우도 마찬가지로 보증금 금액까지 고려하여 낙찰 금액을 써내야 합니다.

 

마무리

이렇게 경매에서 임차인 관련 나오는 용어에 대한 정리와, 임차인이 있는 경우 낙찰자가 주의해야 하는 유형들에 대해서 정리해 보았습니다. 도움이 되셨기를 바라며 모두 성투하시길 바랍니다.

 

 

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