경매 입찰가 산정하는 방법 : 경매 입찰 가격 산정 시 고려할 점

경매 입찰가 산정 순서

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1. 매도가 산정
2. 부대비용
3. 세금
4. 기대수익

위에 있는 것들을 계산한 뒤, 입찰가격을 선정하게 됩니다.

단순 계산으로 생각한다면, '예상매도가격-부대비용-세금-기대수익 = 입찰가격' 이렇게 됩니다. 아래에서 매도가, 부대비용, 세금, 기대수익 등을 산정하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

매도가 산정

경매 입찰 시 다시 되팔 가격, 즉 시세를 산정하는 것이 중요합니다. 입찰 후 이 부동산을 얼마에 팔건지 정하는 건데요.

저는 매도가 산정을 위해 호가, 실거래가, KB시세, 공시지가를 참고합니다.

• 호가(매도자가 매도하고 싶은 가격) : 네이버부동산에 지금 올라와 있는 매물로 확인 가능
• 실거래가 : 국토교통부 실거래가 공개 시스템
• KB시세 : KB부동산 사이트
• 공시지가 : 부동산 공개가격 알리미

 

부대비용 계산

매도가를 대략 산정하면, 입찰가도 대략으로 정해서 부대비용 등 세금, 명도비, 법무비, 중개료, 인테리어 비용을 산정해야하고 매물이 나갈 때 까지 감당해야하는 4개월 가량의 이자비용도 함께 계산해야 합니다. 그리고 매도가를 산정한 부분에서 빼면 됩니다.

• 명도비 : 강제집행 시 평당 12만원을 기준으로 계산
• 법무비용 : 낙찰가 기준 0.5% ~ 0.7% 계산
• 미납관리비 : 관리비 중 공용관리비를 낙찰자가 인수하게 되는데, 이는 관리사무소에 문의해서 알아보는 것이 가능합니다
• 대출이자 : 약 3개월을 부담한다고 생각하고 계산
• 인테리어 : 5년 이내 지어진 매물은 인테리어 비용을 산정하지 않아도 되지만 구축 접근 시, 200만원 이상 든다고 생각
• 중개수수료 : 법정 중개수수료를 기준으로 계산, 매도할 때 중개수수료+임대 시 중개수수료
• 취득세, 양도세 등 세금 계산: 부동산계산기

 

기대 수익금 계산

기대수익금이란, 해당 부동산을 낙찰 받은 후 매도하거나 임대를 놓으면서 나에게 떨어지는 돈을 얼마나 먹고싶은가를 정하는 것 입니다.

시세차익이라면 500만원 ~ 1000만원, 임대수익을 원한다면 월 100만원 이런 식으로 내가 원하는 기준에 맞춰서 정하면 됩니다. 

 

 

입찰가격 산정 예시

부산 대연동 롯데캐슬 매물을 예시로 입찰가를 산정해보겠습니다. 단기매도를 가장했을 때, 양도세 77% 기준입니다.

1. 예상 매도가 : 6억 2800 만원
2. 부대비용 : 등기비(120만원)+ 명도비(200만원)+리모델링 등 (100만원)+ 법무비(420만원) + 중개수수료(110만원) = 9,500,000원
3. 세금: 취득세(660만원) + 양도세(1500만원) 등 = 21,600,000원
4. 기대수익 : 500 만원

입찰가 = 매도가(6억 2800만원) - 부대비용(950만원) - 세금(2160만원) - 기대수익(500만원) = 5억 9100 만원

 

저같은 경우 이 물건을 만약 입찰하게 된다면 5억 9100만원 정도에 들어갈 듯 합니다. 단기매도 한다고 가정하고 이자 비용은 산정하지 않았으나 이자비용을 2달치 산정한다면 5억 9000만원 정도일 것이라고 예상합니다.

 

 

 

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