부동산 매매사업자 단점, 경매 단타에서 부동산 매매사업자 의미 없는 경우 총정리

앞선 게시물에서는 경매 단타에서 부동산 매매사업자의 장점에 대해서만 열거하였습니다, 그러나 항상 유리한 것 만은 아니며, 부동산 매매사업자가 개인이나 법인의 경우 보다 불리한 경우나 의미가 없는 경우도 있습니다. 어떠한 경우인지 아래에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 취득세 절세에서 의미 없음

부동산 매매사업자라 할 지라도 부동산 취득세는 일반 개인과 동일하며, 양도세의 경우처럼 절세 혜택을 볼 수 없고 오히려 주택 수가 많은 경우 취득세 중과에 해당되어 취득세를 8% 이상 내는 경우도 있을 수 있으니 주의하셔야합니다.

1주택 (일시적 2주택 포함)	주택 가액에 따라 1~ 3% (비조정 지역 1~3%)
2주택
3주택	비조정지역 8%
4주택	비조정지역 12%

 

따라서 매매사업자를 내는 경우 현재 보유하고 있는 주택 수가 2주택으로 유지하시고 3번째 주택 취득 전에 기존 주택을 처분하여 1주택으로 만든 뒤 다음 주택 을 취득하는 것이 취득세 절감에 효과적입니다.

 

공시지가 1억 미만 주택에 대해서는 주택 수 상관 없이 1% 취득세 부과이니, 참고하시면 좋겠습니다.

 

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2. 종부세 절세에서 의미 없음

부동산 매매사업자는 5월에 종합부동산세를 납부해야합니다. 종부세의 경우 보유 주택의 공시지가 합이 9억 이상 일때 부과되는 세금입니다. 이는 개인당 부과되는 세금으로 매매사업자와 관계없이 내 명의 재산에 따라 부과되기 때문에 의미가 없다고 할 수 있습니다.

 

 

매매사업자는 개인과 동일하게 부과하지만, 종부세 납부함에 있어 법인은 금액 무관 2.7% ~ 5%의 높은 세금을 부과하고 있으므로 부동산 투자에서 법인 종부세는 많이 불리합니다. 

 

종합부동산세 계산기 바로가기

 

 

3. 비교과세가 적용되면 매매사업자 실익 없어짐

비교과세란, 양도세와 사업자 세금을 비교하여 더 높은 세율을 적용한다는 것인데요, 2년 내 단타 매도의 경우 양도세가 절대적으로 높을 수 밖에 없으므로 비교과세가 되면 양도세를 적용받게 됩니다.

 

비교과세가 적용되는 경우는 중과세 대상(조정 대상 지역 주택)인 주택과 토지에 대해서는 비교과세가 적용됩니다.

 

이렇게 되면, 결국 양도세를 지불해야하므로 매매사업자로 하는 실익이 없어집니다.

 

4. 합산과세, 건강보험료 등이 추가될 수 있음

매매사업자의 경우 매매 소득 외에 근로소득 등이 있으면 소득세가 합산 과세 됩니다. 따라서 개인 근로소득이 클 경우 차라리 1인 부동산 법인이 더 유용할 수 있습니다.

 

건강보험료는 소득에 대해서 높게 나오므로 매매사업자로 사업 소득이 올라갈 경우 건강보험료가 높아질 수 있습니다.

 

마무리

이렇게 매매사업자 활용에서의 단점과 의미가 없는 경우에 대해서 알아보았습니다. 제 생각에는 매매사업자의 단점이라고 하면 단점이라고 할 수 있지만 큰 단점이 아니기 때문에 경매 투자자들의 단타 매도에서는 오히려 장점이 훨씬 큰 것 같습니다.

 

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