양도소득세 계산하는 방법, 주택 매도 절세 전략 +양도소득세 계산기

주택을 매도할 때, 그 이익에 대해서 일정한 비율의 세금을 내야 하는데요. 우리나라는 다주택자 규제로 짧은 기간 내 매도에 대한 양도소득세를 매우 많이 매기고 있습니다. 이에 따라서 주택을 매도하는 전략을 잘 세워야합니다. 아래에서 상세히 알아보겠습니다.

 

 

양도소득세란?

양도소득세란, 개인이 토지나 건물 부동산, 기타 주식 등을 팔 때 이익이 발생하면 거기에 대해 세금을 부과하는 것입니다. 

양도소득세는 부동산의 취득일 ~ 양도일 까지 발생된 이익에 대해 양도시점에 과세하게 됩니다. 이익에 따라서 과세되기 때문에 만약 이득이 발생하지 않고 이익이 없다거나 손해가 발생했을 경우 양도소득세는 부과되지 않습니다.

 

만약 손해를 보거나 이익이 없다고 하더라도 양도소득세 신고를 해야합니다. 그 이유는, 그 부동산에 대해 마이너스가 났다면 다른 부동산에서 이익이 났다고 하더라도 마이너스된 금액만큼 상계하여 차감처리 되기 때문에 매도 신고를 하여 차후 이익분에 대해서 절세가 가능합니다.

 

또한 배우자나 직계 존 비속간의 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 되어 양도세가 아닌 증여세가 부과됩니다.

 

양도소득세는 취득에 들어간 필수 비용, 매도시 중개수수료 등 필요경비*라는 것을 제외하고 양도세를 매기게 되고, 1년에 한사람당 한번 혜택을 볼 수 있는 기본공제 250만 원을 빼고 세율을 곱하여 산출됩니다.

 

* 필요경비 항목 : 취득세, 인지세, 국민주택채권 할인비용, 소송비용, 매도 시 부동산 중개수수료, 법무사 수수료, 인테리어 비용 중 일부(철거비, 베란다 확장비 등)

 

 

양도소득세 계산 방법

양도소득세를 계산하는 것은 즉 내가 내야하는 양도소득세 납부금이 얼마인지 알아내는 것입니다. 아래를 순서대로 따라서 대입해서 계산해 보면, 내가 내야 하는 양도소득세가 얼마인지 알 수 있습니다. 만약 복잡하고 계산하기가 어렵다면, 아래 조금 더 내리면 양도소득세를 자동으로 계산해주는 계산기가 있으니 그것을 이용해 보시면 됩니다.

 

 

양도소득세 납부금 = 산출세액 - 공제 및 감면세액

 

1. 양도소득세 납부금 : 산출세액 - 공제 및 감면세액

 

2. 산출세액 : 양도소득세 과세표준 X 양도세율 👇👇

2023년 양도소득세 양도세율
과표(양도 차익금)	세율	누진공제
1400만원 이하	6%	-
5000만원 이하	15%	126만원
8800만원 이하	24%	576만원
1.5억원 이하	35%	1544만원
3억원 이하	38%	1994만원
5억원 이하	40%	2594만원
10억원 이하	42%	3594만원
10억원 초과	45%	6594만원

 

3. 양도소득세 과세표준 : 양도소득금액 - 기본공제(1년에 한사람당 250만 원)

 

4. 양도소득금액 : 양도차익 - 장기보유특별공제액( 👇 오래 가지고 있을수록 할인해 줌)

 

5. 양도차익 : 양도가액(팔았을 때 금액 빼기 샀을 때 금액) - 필요경비*

 

* 필요경비 항목 : 취득세, 인지세, 국민주택채권 할인비용, 소송비용, 매도 시 부동산 중개수수료, 법무사 수수료, 인테리어 비용 중 일부(철거비, 베란다 확장비 등)

 

 

양도소득세 계산기 바로가기

사실 위와 같은 방법으로 계산하기가 다소 복잡합니다. 그래서 내가 매수했을 때의 금액과 얼마나 보유했는지, 얼마에 팔았는지 알면 양도소득세를 자동으로 계산해 주는 계산기로 하면 편리합니다. 

 

아래 버튼을 클릭하면 바로가기로 이동합니다.

 

 

양도소득세 계산기

 

 

 

주택 수에 따른 양도소득세 절세 전략

1 주택자

먼저, 1 주택자는 양도할 때, 2년을 보유한 후 매도하여 비과세 요건을 갖춘 후 매도하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 조정지역 내에서는 2년 보유+거주 요건을 갖추어야 합니다. 

 

2 주택자

2 주택자들은 일시적 2주택 비과세 혜택을 최대한 활용하는 것이 좋습니다. 먼저 1 주택을 가지고 있는 상태에서 새로운 집을 취득한 날로 3년 내에 2년 이상 보유한 이전의 집을 매도하게 되면 비과세입니다.

 

이미 기간이 지나서 비과세 특례를 받을 수 없을 땐, 양도소득세와 보유에 따른 양도차익의 증가를 비교해서 유리한 방향으로 결정해 주시면 됩니다. 

 

3 주택자

매도 전략을 정하자면, 절세를 위해서는 양도 차익이 가장 적은 주택부터 골라 파는 것이 세금 측면에서는 유리합니다. 3 주택 이상 다주택자에서 주택을 처분하여 2 주택자가 되면 위 2주택 양도 전략을 참고하여 처리하면 됩니다. 

 

개인적 생각에는 3 주택자 이상이 주택을 매도하는 경우 양도세 혜택을 가장 크게 받을 수 있는 매매사업자를 고려해 보는 것이 좋습니다. 기본 양도세는 단기매도의 경우 최대 77%까지 부과되지만, 매매사업자는 양도세가 아닌 사업소득세로 보기 때문에 차액에 따라 15% ~ 45%만 납부하면 됩니다.

 

부동산 매매사업자에 관해서는 아래 글에 상세하게 설명해서 정리해 놓았습니다.

 

👇👇 부동산 매매사업자 조건, 매매사업자로 받을 수 있는 혜택 정리 👇👇

부동산 매매사업자 조건, 매매사업자로 받을 수 있는 혜택 정리

 

 

마무리

결국 다주택자의 양도에 가장 유리한 방향은 비과세 요건을 갖추거나, 단기 양도일 경우 매매사업자를 활용하는 것입니다. 또한 양도소득세를 계산할 때는 복잡한 계산법 대신에 양도소득세 계산기를 활용하여 빠른 시간에 간편하게 계산하는 것을 활용하시면 좋겠습니다.

 

 

 

 

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