1기 신도시특별법 총정리: 1기 신도시 대상지역 전국, 개념, 진행상황

부동산 공부를 하면서 최근 많이 나오는 단어인 1기 신도시가 무엇인지 알아보겠습니다. 투자의 핫플이라고 이야기 나오는 현재 1기신도시 특별법의 뜻과 왜 재건축 투자지역으로 좋은지, 현재 현황은 어떻게 되는지에 대해서 알아보겠습니다.

 

1기 신도시 뜻

우리나라는 신도시 개발 사업이 총 3차례 진행되었는데, 1기는 1980년도에 진행, 2기는 2003년, 3기는 2018년도에 진행되었습니다.

1기 신도시는 1980년 주택 노후화와 주택 부족 문제 해결을 위해 신도시 개발을 처음으로 진행한 곳입니다. 1987년에 수도권 5개 신도시 건설사업을 발표하여 '분당, 일산, 평촌, 산본 등' 서울을 중심으로 주택도시 성격의 신도시 건설사업을 진행하였습니다.

 

1기 신도시는 처음 진행된 신도시 사업이기도 하고 졸속으로 진행되어 현재 2023년에는 전체적으로 주거공간이 노후화 되고 30년 차가 다 되어가는 도시로서 재개발, 재건축의 필요성에 대한 이야기가 계속 나왔습니다.

 

그러다가 윤석열 정부 공약으로 '1기 신도시 개발, 용적률 상향시키겠다'라는 공약이 나왔고, 현재 총선을 앞두면서 1기 신도시를 재건축 재개발을 촉진하기 위한 1기 신도시 특별법 이야기가 더욱 부각되고 있습니다.

 

 

 

1기 신도시 대상지역

• 서울 중계, 상계, 목동, 개포동, 수서 등
• 경기도 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본
• 부산 해운대, 대전 둔산, 대전 노은동, 광주 상무지구, 풍암
• 인천 연수동, 계산동

위가 대표적인 1기 신도시 대상지역입니다.

 

기타 같은 시기에 형성된 지방의 1기 신도시 지역으로는, 

• 대전광역시 서구의 대덕구 법동지구, 유성구 송강지구,
• 광주광역시 광산구의 월곡동 일대
• 대구광역시 칠곡지구, 수성구(시지지구, 지산범물지구)와 달서구(성서지구, 월배지구)
• 부산광역시 해운대구 해운대신시가지(좌동 지역), 화명신도시
• 울산광역시 구영지구 
• 경상남도 창원시 성산구 상남동, 마산시 내서읍
• 전라북도 전주시 완산구 서신동과 효자동
• 충청북도 청주시 상당구 용암동과 흥덕구 가경동
• 전라남도 순천시 조례동과 연향동, 충청남도 계룡시

이 외에도 전국 총 51개의 지역입니다. 용적률 증가로 인해 경기도 분당과 일산이 큰 혜택을 볼 수 있다고 이야기하는데요. 다른 지방 지역도 수혜를 볼 수 있을 것 같습니다.

 

1기 신도시 특별법 뜻

2023년 2월 7일, 정부에서는 1기 신도시 특별법을 발표했습니다. 정식 명칭은 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'입니다.

여기서 정비 대상지역에 '택지사업이 완료된 지 20년이 지났고 전국의 100만 제곱미터 이상의 택지 지구'가 대상이 되는데 이에 해당하는 곳이 대부분 1기 신도시이기 때문에 사람들 사이에서 1기 신도시 특별법이라고 불리게 되었습니다.

 

이 특별법으로 진행하게 되면, 해당 정비 대상 도시의 대표적인 혜택은 아래와 같습니다.

1. 용적률 500%까지 상향 허용
2. 공공성을 확보하였을 경우 안전진단 면제
3. 리모델링 규제 완화
4. 입지규제 최소 구역으로 지정하여, 고밀도 복합개발 가능

 

 

 

1기 신도시 진행상황

윤대통령은 공약으로 1기 신도시 용적률 향상이라는 공약을 세웠다가 당선 후 유야무야 하면서, 진행을 빠르게 하지 않았습니다. 용적률 특혜를 받는 정비사업에 대한 반대 여론도 많았던 것도 한몫합니다.

 

국토부장관은 사업속도를 내겠다며 국토부와 행정청과 조율하여 '1기 신도시 정비 선도지구'를 지정하겠다고 발표하였습니다.

 

'정비 선도지구'란, 신도시 정비 사업을 먼저 시작하는 곳을 먼저 지정하겠다는 것입니다. 해당 지구는 세종시 첫 마을, 여의도 시범아파트가 선도적 역할을 수행할 것으로 보입니다.

 

또한 얼마 전 11월 21일 발표된 간담회에서 국민의힘 대표와 국토부 장관은 '법안이 제출된 지가 꽤 오래되었다 올해 연말까지 마무리 짓도록 노력하겠다'며 서두르겠다는 목소리를 내었습니다.

 

 

1기 신도시 투자?

1기 신도시 특별법이 나오면서 재건축, 재개발 투자지역으로도 핫합니다. 개인적 생각으로는 분당과 일산이 1기 신도시 투자 지역으로 좋게 보입니다.

 

그 이유는 분당과 일산의 평균 용적률이 185% 정도 되는데 이렇게 낮은 용적률로 재건축이 힘들다는 말들로 재건축 재개발이 진행되고 있지 않았습니다, 그러나 이번 특별법이 통과되면 용적률이 500%까지 올라가게 되면서 재건축이 추진될 가능성이 정말 높이 올라간다는 것입니다.

 

또한 분당 같은 경우는 1기 신도시 중에 주택수가 가장 많습니다. 또한 아파트와 주택들이 낡았을 뿐 재건축이 이루어진다면 굉장히 살기 좋고 강남 접근성도 좋아서 집값이 올라갈 것이라는 것은 당연한 전망입니다. 특히 신분당선이 가까운 정자, 미금 같은 경우는 강남역까지 30분 내로 갈 수 있습니다.

 

그럼 바로 여기에 투자하면 될까요? 물론 전망이 좋고 특별법이 통과되면 장기적으로 우상향 한다는 것은 누구나 추측할 수 있습니다. 하지만 내가 매수한 단지가 재건축이 될지는 알 수 없고, 입법이 되지 않은 상황에서 조급하게 매수하는 것은 올바르지 않을 수 있습니다. 

 

또한 장기적으로 10년 이상 묻어둘 수 있는 자금력이 필요합니다. 그리고 위에 설명한 재정비 선도지구를 먼저 눈여겨보는 것도 방법일 수 있습니다.

 

 

마무리

이렇게 1기 신도시 특별법에 대해서 알아보았습니다. 2024년 총선을 앞두고 특별법이 통과될 가능성도 높아 보이는데요, 계속 진행상황을 지켜보아야겠습니다. 투자의견은 지극히 개인적인 의견으로 참고만 해주시길 바랍니다. 감사합니다.

 

 

 

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