경매에서 부동산 매매사업자 반드시 활용해야 하는 이유: 개인 VS 매매사업자 양도세 비교

경매 하시는 분들 중에, 경매로 저렴하게 받아서 1년 내 매도하는 단타 매도를 하시는 분들이 많습니다, 여기서 77%라는 양도세를 어떻게 감당하는지는 바로 매매사업자에 달려있습니다. 매매사업자를 활용하면, 개인이 내는 77%의 양도세를 6%로 줄일 수 있습니다. 아래 포스팅에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

부동산 매매사업자란?

 

부동산 매매사업자란, 말 그대로 부동산을 사고 파는 것을 사업으로 하는 자를 말합니다. 임대사업자가 있는 만큼, 매매사업자가 있습니다.

 

매매사업자는 경매 단타 매도자에게서 가장 많이 활용되는데요, 개인이었을 때는 양도세가 적용되지만 매매사업자로 인정받는 순간 양도세가 아닌 사업소득으로 인정받기 때문에 보유기간에 상관 없이 6% ~ 45%의 사업소득세(단일세율)를 부담하면 됩니다.

 

아쉽게도 취득세나 재산세는 개인의 경우와 동일하게 부과되지만 양도세의 경우 절세효과가 매우 크기 때문에 경매로 부동산 매매를 하는 사람들은 회사에서 겸직 금지가 없는 이상 반드시 부동산 매매사업자를 활용하는 것이 유리합니다.

 

부동산 매매사업자 VS 개인 양도세 비교

보유 기간	양도소득세 (개인)	사업소득세(매매사업자)
1년 미만	77%	6~45%
1~ 2년	55%
2년 이상	6 ~ 45%

※ 이는 비조정대상 지역 기준이며, 1주택자 양도세 비과세 혜택을 고려하지 않은 양도소득세 규정을 따랐습니다.

 

보유기간이 1~2년 미만으로 짧으면 개인의 경우 50~70%의 높은 세율이 적용됩니다. 정부는 투기하지 말고 2년 이상 보유하라는 뜻으로 양도소득세를 일부러 기간에 따라 다르게 잡았습니다.

 

하지만 사업소득세는 기간에 상관없이 기본적으로 양도 차익에 따라서 6~45%의 세율이 적용되므로 단기 매매의 경우에서 매매사업자가 훨씬 유리합니다.

 

단, 다주택자의 주택과 비사업용 토지의 경우에는 규제하는 차원에서 비교과세 제도를 적용하고 있습니다. 비교과세란 매매사업자가 중과대상 주택이나 토지를 매매하면 양도세와 사업소득세 중에 큰 금액으로 과세됩니다. 

 

경매, 부동산 매매사업자 활용 후기

제가 경매에서 매매사업자를 활용하여 절세한 사례를 알아보도록 하겠습니다.

• 낙찰 가격 : 2억 1,000만원
• 매도 가격(2개월 뒤) : 2억 3000만원
• 취득세 등 경비 : 200만원

 

이렇게 낙찰 받은 아파트를 2개월 뒤에 매도 계약을 하게 되었고, 개인으로 매도했을 경우 양도세를 모의 계산 해보고 매매사업자로 실제 지급한 세금이 얼마였는지에 대해서 알아보겠습니다.

 

<개인으로 매도했을 경우>

• 양도세 : (차익 1800만원 - 기본공제 250만원) X 77% = 11,935,000원
• 실제 수익 : 약 600만원

2개월 만에 매도했기 때문에 지방소득세를 포함한 양도세를 77% 납부해야합니다. 세금만 1000만원 넘게 납부하고 1800만원 차익을 냈음에도 실제 내 손에 들어오는 금액은 600만원 뿐입니다. 여기서 이자, 중개수수료는 포함하지 않았기 때문에 그 비용까지 포함하면 400만원 남짓 손에 들어옵니다. 남는 것도 없습니다.

 

<매매사업자로 매도했을 경우>

• 양도세 : (차익 1800만원 X 15%) - (누진공제 1,080,000) = 1,620,000원
• 실제 수익 : 약 1600만원

 

종합소득세율 표에 따라 1200만원 ~ 4600만원 구간에 해당하여 15%의 세율을 적용하고 누진공제 1,080,000원을 차감했습니다. 그렇게 되면 세금은 162만원만 납부하면 되고 실제 수익은 1600만원이 남습니다. 사업자이기 때문에 각종 세금처리를 받을 수 있어서 더욱 세금적인 측면에서 유리했습니다.

 

개인으로 단기 매도했을 때는 400만원이 남지만 매매사업자 활용인 경우에는 1600만원이 남습니다. 단순 계산 해보아도 4배가 수익 차이가 나고, 경매 단기매매의 경우 매매사업자를 활용하지 않을 이유가 없습니다.

 

양도소득세 계산기

직접 양도소득세 금액을 비교할 수 있게 자동으로 계산해주는 계산기가 있습니다, 아래 버튼을 클릭하시면 양도소득세 계산기 페이지로 이동합니다.

 

양도소득세 계산기

 

 

 

마무리

이렇게 경매 단타에서 매매사업자와 개인으로 매도했을 때 양도세 비교를 해보고 매매사업자인 경우가 왜 유리한지 알아보았습니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

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