양도세 절세하는 방법 : 주택 매도 시 필요경비 적용되는 항목 총정리, 양도세 계산기

경매를 이용하여 주택을 사고 팔 때, 양도세 부담이 꽤 큽니다. 여기서 양도세에서 절세하는 핵심은 필요경비 항목을 잘 챙겨서 인정받을 수 있는 항목을 알고 있는 것이 중요합니다. 필요경비에 해당되는지도 헷갈리시는 부분도 판례를 근거로 상세하게 정리했습니다.

 

 

주택 매도 시 양도세 절세 가능한 필요경비

필요경비란 양도세 계산 시, 양도 차익에서 차감할 수 있는 경비입니다. 주택 취득, 매매 시 반드시 필요한 경비이기 때문에 이는 매입 비용으로 쳐준다는 것입니다. 단, 반드시 증빙서류가 필요하니 영수증 및 계좌이체 내역을 가지고 계셔야 합니다.

 

양도소득에서의 필요경비의 입증은 납세자가 스스로 해야하며 각종 증빙서류를 잘 챙겨야합니다.

예를 들면, 취득세는 계약서를 가지고 입증하고 기타 필요경비의 경우 영수증과 기타 지급 근거서류로 입증해야합니다.

 

 

양도세 필요 경비 인정되는 항목

• 취득세
• 매수, 매도 시 부동산 중개수수료(임대 중개수수료X)
• 법무사 수수료
• 취득 시 채권매각 차손금액
• 소유권 취득과 직접적 관련성이 있는 소송비용
• 발코니 섀시 비용
• 거실 확장 공사비
• 난방시설 교체비용
• 건물 취득 후 대수선 경비(건물 전체 용도를 변경하는 등 대수선공사)
• 개발부담금(개발 이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금)
• 학교용지부담금
• 기반시설부담금
• 빌딩 피난시설 설치 비용
• 부동산 매각 광고
• 철거된 건물의 필요경비(건물 취득 즉시 멸실 후 나대지로 양도하거나 건물 신축 후 양도한 경우)
  
  
• [경매] 인수한 대항력 있는 임차인의 보증금
  ※  임차주택의 확정일자를 받은 선순위 대항력 있는 임차인이 임차 주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 당해 임차인이 회수하지 못한 임차 보증금은 취득가액에 포함하는 것임. → 예규: 사전법규예산2021-1384/ 판례:조심 2011광2726
• [경매] 경매 취득 시 유치권 변제금액
• [경매] 경매 컨설팅 비용(취득부대비용으로 인정)
• [경매] 경매사이트 지급 수수료 (취득부대비용으로 인정)

 

양도세 필요 경비 인정되지 않는 항목

• 벽지 또는 장판 교체비
• 방습필름 교체
• 타일 교체 비용
• 싱크대 및 주방기구 교체비
• 보일러 수리비
• 택지초과소유 부담금
• 은행 대출 시 감정비, 해지
• 옥상 방수공사비
• 변기공사비 및 타일교체비
• [경매] 인도, 명도 시 집행비용
• [경매] 전 소유자 및 세입자의 관리비, 체납처분비 대납분 (단, 대법원에서는 인정하는 추세)
• [경매] 전 소유자 및 세입자와의 이사 합의금

 

 

경매에서 필요경비 헷갈리는 부분

<경매 인도명령 신청 후 집행비용은 필요경비 인정되는지?>

경매에서 전 소유자나 세입자를 내보내기 위해 인도명령을 하고 집행비용이 나온 경우, 자산을 취득하기 위해 직접 소요된 경비의 경우 필요경비로 공제받을 수 있습니다. 

그러나 이는 사례별로 판례가 다르게 판단하고 있으니 주의해야합니다. 예를 들면, 취득 시 법원집행관실을 통해 강제집행 절차를 밟아 강제집행 비용이 소요된 경우 양도세 절세되는 필요경비에 인정받을 수 있지만, 명도 합의금이나 전 소유자가 체납한 도시가스 요금 및 관리비는 필요경비에 해당하지 않습니다.

 

<전 소유자/ 세입자에게 이사비용 지급하는 경우 필요경비 인정 되는지?>

이사비용은 소유권 취득과 관계없는 비용으로 보고 있어서 필요경비 인정을 받을 수 없습니다.

 

 

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마무리

이렇게 부동산 양도세 절세에 필수적으로 알아야하는 내용인 필요경비 인정에 대해서 알아보았습니다. 경매를 이용해서 매매하는 경우 반드시 필요경비 항목을 잘 챙겨서 절세하는 것이 수익을 높이는 큰 비결인 것 같습니다.

 

 

 

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