부동산 경매물건 권리 분석 4가지로 끝내기

집값이 떨어져 가고 있고, 경매는 잘만 낙찰받으면 아파트를 훨씬 싸게 살 수 있죠. 그런데 등기부에 여러 가지 권리 분석을 잘 못하면 오히려 덤터기를 쓰거나 낙찰받으면 안 되는 물건들을 받게 되는 경우가 있습니다. 권리분석에 대해서 반드시 알아야 할 4가지를 정리해 보았습니다.
 

권리분석 4가지 포인트

1. 말소기준 권리 찾기
2. 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지 파악
3. 임차인여부 확인(임차인이 없으면 안전, 있으면 임차인 대항력 여부 확인)
4. 매각물건명세서 '비고'란 확인

 

말소기준 권리

말소기준 권리 분석은 등기부에서 5가지 단어를 찾는 게임입니다. 등기부에 말소기준권리 아래의 채권은 모두 말소된다고 생각하면 됩니다.

• (근) 저당
• (가) 압류
• 경매개시결정 등기
• 전세권

저는 위 5가지를 기준으로 말소기준 권리 위에 채권이 있는 경우, 그냥 다른 물건을 찾습니다. 굳이 어려운 투자 사건에 매달릴 필요가 없죠. 다른 쉬운 물건 중 더 괜찮은 것을 찾습니다.
 

낙찰자 인수 권리

낙찰자 인수권리는 낙찰을 받는 사람이 물건값 말고도 돈을 추가로 내야 하는 비용입니다. 전세권 같은 경우 낙찰물건값 보다 더 지불해야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문에 특히 주의해야 합니다.
낙찰자인수권리는 경매사이트에 빨간색으로 '인수'라고 적혀있는 경우가 있습니다. 그리고 매각물건명세서 '비고'란에 추가로 인수해야 하는 부분이 적혀 있으므로 잘 확인해야 합니다.
그리고 임차인이 대항력 있는 경우 내가 지불하는 물건의 낙찰금에서 바로 보증금을 받지 못하는 경우, 그 보증금을 추가로 인수하게 됩니다. 즉, 대항력 있는 임차인이 있는 경우에 법원에서 낙찰금 중에 일부를 바로 임차인에게 보증금이 지급되게 되면 낙찰자가 따로 인수할 보증금 금액은 없습니다.
 

임차인 여부 확인

소유자가 살고 있으면, 임차인 여부 확인은 더 볼 것도 없습니다. 임차인이 살고 있다면 '대항력'이 있다/ 없다로 구분하게 되는데, 대항력이 없으면 안전한 물건이고, 만약 대항력이 있다면 위에 설명한 것처럼 낙찰금에서 보증금이 지급되는 경우와 보증금을 받지 못하는 경우로 나뉩니다. 전자는 안전한 물건이고 후자는 보증금을 물건금액 외에 추가로 낙찰자가 인수합니다.
 

매각물건명세서 '비고'란 확인

법원 경매사이트 또는 각종 경매포털에 물건마다 '매각물건명세서'라는 부분이 있습니다. 물건에 대한 각종 권리여부 등이 기재되어 있는데, 특히 아래쪽 '비고'란에 어떠한 인수조건이 기재되어 있습니다. 이를 보고 처리할 수 없다고 생각하면 입찰하지 않는 것이 좋습니다.
 

마무리

이렇게 부동산 경매를 공부할 때 가장 어려운 '권리분석'에 대해서 알아보았습니다. 공부를 시작하는 분들은 너무 어렵게 생각하지 마시고 위에 있는 네 가지 권리분석할 때 꼭 봐야 하는 부분을 고려하시고 물건을 알아보시면 좋겠습니다. 감사합니다.

 

 

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