부린이의 경매 부동산 첫 임장 후기(1) - 경북 구미

부동산 경매 공부를 하면서 손품도 중요하지만, 제가 잘 모르는 지역에 분위기 및 경매 물건을 살펴보러 직접 발품을 파는 것은 완전히 다른 느낌입니다. 임장을 처음 직접 가보면서 느낀 점 및 유의하면서 보면 좋을 것들에 대해서 포스팅해보았습니다.

 

경북 구미 사곡동 oo빌라 

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처음 가본 곳은 경북 구미 사곡동에 있는 oo빌라였습니다. 좀 오래된 구축 아파트입니다.

대구에서는 고속도로를 이용하여 45분 정도만에 도착할 수 있었고, 출퇴근도 가능할 거리로 느껴졌습니다. 다만 저는 주말에 간 것이라서 출퇴근 시간에는 얼마나 걸릴지 잘 가늠이 안됩니다.

• 경매 최저가 31,850,000원
• 같은 건물 매매로 올라온 물건 45,000,000원 (약 200~300 가격 조정 가능)
• 임차인은 있으나 대항력 포기함

이렇게는 경매사이트 및 손품으로 비대면으로 알 수 있는 정보들입니다, 부동산에서는 같은 빌라에 매매가 나온 것이 있고 4500만 원에서 조정이 가능하다고 하였습니다. 

 

임장 후 알게 된 것

• 주변에 상권 형성이 적고 조용한 거리에 있었음
• 주변에 유동인구는 많지 않았음
• 내부는 22~24평이었는데 거실과 부엌이 트여있고 생각보다 내부가 넓었음
• 방 2개도 넓고, 특히 안 방이 컸음
• 베란다가 있는데 햇빛이 많이 들어오지는 않음
• 부동산 말에 의하면, '상권은 별로지만 월세나 전세 가격만 잘 내놓으면 잘 나간다, 특히 나이 많으신 분들 빌라 1층 선호한다'
• '빌라 중에는 전세 찾는 사람은 많은데 물건이 안 나오고 귀하다'
• 리모델링은 이 평수면 기간 2주면 충분하며 싱크대 리모델링 필요할듯함(400-500만 원 예상)
• 임차인은 현재 거주 중인지 확인은 안 되지만, 꽤 오랫동안 집을 비운 것으로 추측
• 월세는 보증금 200에 25~30만 원 정도를 기대해 볼 수 있음

빌라 주변은 조용하고, 빌라와 주택이 모여있는 곳이었습니다. 주변에 편의점이나 음식점들이 많지 않았고 나이 있으신 분들이 많이 사는 동네로 느껴졌습니다. 그리고 임차인은 현재 거주 중인지 확인이 안 되지만 방문 당시 집에 없는 것으로 보였으며 우편이 많이 쌓인 것으으로 보아 오랫동안 집을 비운 것으로 추측되었습니다.

그리고 구미 토박이인 부동산 소장님이 말씀해 주신 이야기가 주변 분위기를 파악하는데 정말 많은 도움이 되었고 지도나 로드뷰로 볼 수 없는 부분들을 많이 알고 볼 수 있었습니다. 그리고 내부가 생각보다 넓어서 세명 정도 살아도 좁지 않을 것 같았습니다.

해당 경매물건은 특히 1층이라서 어르신들 위주로 전, 월세 수요가 충분히 있을 것 같았고 오래된 빌라이니 만큼 시세차익은 기대하기 힘들다고 생각했습니다. 만약 최저가와 가까운 금액으로 낙찰받게 되면 단기매도로 300~500만 원 정도의 수익을 얻을 수 있겠다고 생각하였습니다.

 

마무리 및 유의점

임장 가기 전에 같은 건물에 나온 매매 물건을 보고, 부동산에 미리 전화하여 약속을 잡고 가시기 바랍니다. 그냥 맨몸으로 가면 경매 물건에 대해서 정확한 정보를 얻기도 힘들고 내부도 전혀 볼 수 없으니 물건에 관한 정보를 20%밖에 알 수가 없을 것 같습니다. 저는 같이 간 사람과 이야기하여 해당 집을 매매할 예정인 것으로 이야기를 하고 상세한 정보를 얻고 다른 저렴한 물건들도 추가로 소개받아서 볼 수 있었습니다. 

그리고 친절하시고 상세히 설명해 주시는 부동산 소장님은 꼭 명함을 받아두시는 게 좋습니다. 나중에 경매 물건을 낙찰받게 되면 그분께 임대를 맡기거나 거래를 맡기게 되면 더 신경을 잘 써주고 거래도 잘 성사시켜 줄 가능성이 높습니다. 다음 포스팅은 구미역 부근에 나와있는 아파트 임장기에 대해서 적어보도록 하겠습니다.

 

 

부린이의 경매 부동산 첫 임장 후기(2) - 경북 구미 원평동