임대차 계약갱신청구권 사용방법, 중도해지, 반드시 알아야할 주의점

이번 포스팅은 2+2라고 불리는 임대차 계약갱신청구권에 대해서 알아보겠습니다. 임대차계약 3법이 새로 시행될 때 만들어진 내용입니다. 계약갱신 청구권의 사용방법, 중도해지 및 임대인과 임차인 각각이 알아야할 주의점을 정리해보았습니다.

 

 

계약갱신청구권이란?

계약갱신 청구권이란, 전월세 계약 후 임차인이 계약 만료 시점에 1회에 한해서 2년 계약을 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 때 임대인은 보증금을 5%이상 올리지 못하며, 청구권 거절사유가 없는 이상 이를 거절할 수 없습니다.

 

물론 묵시적 계약으로도 기존 계약을 연장할 수 있지만, 갱신청구권을 사용하지 않은 계약은 임대인의 퇴거요청에서 임대차 보호법의 적용을 받지 못할 수 있으니 계속하여 거주할 생각이라면 반드시 청구권을 사용하는 것이 좋습니다. 만약 중간에 이사를 가야한다고 하더라도 퇴실 통보를 할 수 있으니 믿져야 본전이니까요. 

 

임차인이 계약갱신청구권으로 2년 연장을 한 경우에 중도에 퇴실한다고 통보를 하면 임대인은 3개월 이내에 보증금을 돌려주어야합니다.

즉, 계약해지 통보를 하고 3개월 까지 임차인은 그 집에 살 수 있고 그동안 임대인은 보증금을 마련하여 통보일 3개월이 되는 날 돌려주어야합니다.

 

계약갱신청구권 사용방법

계약갱신 청구권 사용에는 특별한 양식이 정해져있지는 않습니다. 내용증명의 방식이나 문자로도 사용의사를 밝히면 됩니다. 다만 이후 다툼의 소지를 발생시키지 않기 위해 문자나 전화녹음이 있는 것이 필요합니다. 

그리고 재계약이 아닌, 계약갱신청구권 사용으로의 연장이라는 의사를 반드시 명시적으로 밝혀야합니다.

 

그 이유는 만기 이후 새로 계약을 하는 재계약의 경우 계약갱신청구권과 완전히 별개로, 갱신청구권을 사용을 하지 않았다고 보기 때문에 도중에 임차인이 마음대로 계약해지를 할 수 없고 재계약에 명시된 기간 동안은 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 청구권을 사용해서 연장하는 것이 훨씬 유리합니다.

 

계약갱신청구권 사용은 계약만료 6개월 ~ 1개월 전까지 의사를 밝혀야합니다. 기간이 지나서 10일 전 이럴 때는 통보해도 의미가 없으니 아래 기간 계산 사이트를 통해서 현재 계약 기간 대비 얼마나 기간이 남았는지 확인해서 참고하시기 바랍니다.

 

 

임대차기간 계산 바로가기

 

계약갱신청구권 중도해지 방법

계약갱신 청구권을 사용하여 연장계약을 한 경우, 임차인은 그 기간 중에 언제든지 중도해지 하고 퇴실하겠다는 의사를 밝힐 수 있는데요. 이는 특별한 양식이 필요하지 않고 중도 퇴실하겠다는 의사를 명확히 밝히면 됩니다.

이때 보증금을 돌려주어야하는 기간은 의사를 밝힌 날로 부터 3개월되는 날이기 때문에, 날짜가 정확히 증명될 수 있는 문자메세지나 통화녹음으로 증거를 남겨두는 것이 반드시 필요합니다. 이렇게 하지 않으면 보증금을 돌려받는데 나중에 또 오고가는 문제점이 생길 수 있기 때문입니다. 분쟁 예방을 위해 내용증명이나 우편을 보내는 방법도 있습니다. 

 

계약갱신청구권 거부 사유

계약 갱신 청구권거부사유는 주택임대차보호법에 기재된 9가지를 정리한 것입니다.

• 임차인이 월 임대료를 2회 연체한 경우
• 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 계약한 경우
• 상호합의가 마무리되어 임대인이 적당한 보상을 하였을 때
• 임차인이 임대인의 동의를 구하지 않고 주택의 일부 또는 전체를 빌려줬을 때
• 임차인이 주택을 고의나 과실로 일부 또는 전체를 훼손하였을 때
• 주택의 전부 또는 일부가 멸실된 경우
• 철거와 재건축, 안전에 의해서 임차인에게 먼저 고지를 하고 계약을하였을 때
• 임차인이 계약을 제대로 진행할 능력이 없거나 의무 위반이 뚜렷할 때
• 임대인의 직계 존비속을 포함하여 실제 거주를 하려할 때

여기서 맨 아래쪽에 있는 직계 존비속을 포함하여 실제 거주를 하려할 때 임차인의 갱신청구권을 거절할 수 있는데요. 이로 인한 논란과 소송이 난무하고 있다고 합니다.

그 이유는, 직계존비속이나 본인이 살겠다고하고 거짓말을 하고 보증금을 크게 올려 새로운 임차인을 받거나 또는 매도하는 경우가 문제점이 됩니다. 주택임대차 보호법에서는 거짓으로 갱신청구를 거부하고 새로운 임대를 놓는 경우 임차인에게 손해보상을 하게끔 규정되어 있습니다.

그러나 매도의 경우에는 방법이 거의 없습니다. 임차인이 거짓으로 거부했다는 것을 입증하고 소송을 해야하는데, 임대인이 실제로 직접 살려고 거부했는데 사정이 안좋아져서 매도하는 경우로 볼 수도 있기 때문에 입증하기 어렵고 소송의 실익이 없기 때문입니다.

 

계약갱신청구권 주의점

임차인 주의점

계약갱신청구권 사용시, '청구권에 의한 갱신'인지, '재계약으로 인한 갱신'인지 명확히 구분하여야합니다. 차이점은 아래와 같습니다.

• 계약갱신청구권에 의한 갱신 : 2년 연장되며, 그 중간에 나가더라도 3개월 내 당연히 보증금을 돌려 받고, 임차인이 새로운 임차인을 구한다거나 복비를 낼필요 없다.
• 재계약으로 인한 갱신 : 이전 계약과는 별개로 새로운 계약서에 서명하거나 기존 계약서 특약에 재계약으로 인한 기간을 명시하고 서명하는 형태의 갱신, 재계약 기간 동안 거주의무가 생기며 중간에 나가게 되면 임차인을 구해주고 복비를 부담해야 보증금을 돌려받을 수 있음.

청구권에 의한 갱신은 임대인에게 불리한 경우가 많기 때문에 임대인은 재계약으로 유도하는 경우가 많습니다. 하지만 재계약은 갱신청구권과 다르게 중간에 나가게 되더라도 기간동안 의무를 해야하기 때문에 불리할 수 있습니다. 따라서 연장할 때, 재계약인지 청구권인지 명확하게 확인하는 것이 중요합니다.

재계약으로 연장하는 경우, 그 재계약 기간이 끝나고 그 다음 연장에서 계약갱신 청구권을 사용할 수 있습니다. 그 임대인과의 계약 중 1회 사용할 수 있기 때문입니다.

 

임대인 주의점

계약갱신청구권은 전세 하락기의 경우에는 오히려 문제가 없겠지만, 전세 상승기의 경우 임대인에게 매우 불리합니다. 이전 계약으로 부터 5%이내로만 보증금을 올릴 수 있기 때문인데요. 상승장에서는 전세가가 30~40%까지도 상승하는데 갱신청구로 인해 5%이내로 묶여서 거짓말을 하고 임차인을 쫒고 보증금을 꽤 올려서 새로운 임차를 맞추는 경우도 있습니다.

하지만 이러한 부작용을 막기 위해 법에서는 임차인이 손해보상을 청구할 수 있게 규정하였습니다.

손해보상은 아래의 세가지 중 가장 큰 금액을 보상하여야 한다고 합니다. 역으로 생각해보면, 이러한 손해보상을 감수하면 막을 방법은 없습니다.

• 계약 갱신 청구권 거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액
• 임대인이 제 3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 계약갱신 거절 당시 환산 월차임간의 차액의 2년분
• 주인실거주 목적으로 갱신청구권을 거절한 사유로 인해 임차인이 입은 손해액

 

마무리

이렇게 임대차보호법 계약갱신청구권에 대해서 정리해보았습니다. 대부분의 내용이 다 들어갈 수 있도록 정리해보았는데요, 혹시 틀리거나 추가하였으면 좋을 정보들은 댓글 부탁드립니다, 감사합니다.

 

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