전세 계약 전에 꼭 봐야 하는 '깡통 전세 예방 전세 계약 방법'

요즘 전세사기 대란으로 인해 언론에서 너무 많은 이야기가 나오다보니, 전세계약 자체가 망설여집니다. 그러나 깡통전세 계약만 피한다면 전세 계약이 월에 나가는 돈을 많이 줄일 수 있는 방법입니다. 아래는 깡통전세 예방법에 대해서 다뤄보겠습니다.
 

등기부 등본만 확인하면 된다?

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부동산에서는 전세계약 전에 등기부 등본을 출력해서 임차인에게 보여줍니다. 그리고 설명을 해주죠.. 등기부등본이 낯설 수 밖에 없는 임차인은 부동산 중개업자 이야기를 곧이 곧대로 믿게됩니다.
또 한가지 위험한 부분은 등기부등본이 깨끗한 집도 깡통 전세일 수 있어서 다른 것들을 반드시 확인해야합니다.

1. 주변 매매가와 전세가 확인해서 시세 정확하게 파악
2. 임대인의 국세, 지방세 완납 증명서(세금 체납 확인)
3. 확정일자 부여현황(다가구 건물에 거주 중인 임차인들의 총 보증금을 체크)

 

1. 시세 정확하게 파악

부동산에서 하는 말은 100% 믿으면 안됩니다. 본인이 직접 네이버 부동산 실거래 현황 및 전세 현황을 파악해서 내가 계약하는 집의 전세가격이 적정한지 알고 있어야합니다.
간혹, 건물의 매매가격 보다 전세금이 더 높게 책정이 되어 계약을 하는 경우가 있는데요. 이러한 경우는 대항력을 갖추었다고 하더라도 경매에 넘어가서 여러차례 유찰이 되면 보증금을 받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.
따라서 건물의 대략 시세를 파악하고, 최악의 경우 경매에 넘어가게 되더라도 변제받을 수 있는 금액 또는 배당받을 수 있는 금액을 잘 고려해서 전세금을 조율하거나 계약해야합니다.
 

2. 국세, 지방세 완납 증명서

건물 주인인 임대인이 만약 세금을 오랫동안 연체하게 되었다? 그러면 이 건물은 공매로 넘어가게 됩니다. 공매란, 경매랑 비슷한 것인데 국가가 돈을 받기 위해 경매로 넘기는 경우를 공매라고 합니다.
그래서 근저당이나 은행빚을 확인하는 것도 중요하지만, 국세 지방세 완납 증명서를 확인하는 것이 보다 정확합니다. 시기가 시기인 만큼, 이러한 부분을 중개업자나 임대인에게 잘 설명한다면 확인 받으실 수 있을 겁니다.
 

3. 다른 임차인들의 확정일자 부여현황 확인

최악의 경우 경매로 넘어가게 되면, 매각 대금에서 다가구건물에 살고 있는 모든 임차인의 보증금을 나누어서 배당받게 됩니다.
확정일자가 빠른 순으로 배당해주고 그 남은 금액에서 후순위로 배당이 들어가는데 만약 앞서 확정일자를 받고 대항력이 있는 임차인의 보증금이 높은경우 어떻게 될까요?
 
네, 늦게 확정일자를 찍은 임차인 본인의 전세금을 못받을 수 도있는 겁니다. 배당받을 금액이 남아있지 않아서요. 그래서 앞선 임차인들의 보증금액이 건물 매매가보다 많이 쌓여있다면 거기는 전세계약을 하면 안되는 집입니다.
 
 

보증보험 가입하면 걱정 없는가?

보증보험 가입 가능한지는 미리 확인해야합니다.
막상 계약을 하고 보증보험 가입이 거절될 수도 있고, 건물의 문제로 면책사유에 해당하면 보증보험을 통해 보증금을 돌려받을 수 없습니다.
 

보증보험 가입 전 필수 확인 사항

• 근린생활시설 등 주거용이 아닌 건물은 가입 불가, 반드시 건축물 대장에 '근린생활시설' 또는 '위반건축물' 표시 확인
• 확정일자+전입신고를 하여 대항력을 갖춘 상태여야함
• 확정일자 효력 발생 전 새로운 근저당이 잡히는 경우 보증보험을 통해 보증금을 받을 수 없음

 

마무리

위 내용을 참고해서 깡통전세로 인한 피해를 당하지 않도록 임차계약 하시는 분들은 꼭꼭 잘 알아보시고 소중한 돈을 잃지 않도록 해주시기 바랍니다.